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宝龙地产分拆商业上市,许华芳再按“加速键”向规模发起冲刺 [复制链接]

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      一代会老,二代当立。自2018年,宝龙地产控股有限公司(HK:01238,简称“宝龙地产”)“二代”许华芳接手之后,这家闽系房企开始在速度方面表现出了崭新的面貌。
      
      8月22日,宝龙地产发布了2019年上半年业绩报告。报告期内,公司合约销额约292.03亿元,较2018年同期上升约78.7?
      
      在此前两天,8月20日,宝龙地产还发布公告称,因商业地产业务已增长至足以实行独立上市规模,拟分拆宝龙商业管理控股有限公司(下称“宝龙商业”)在港交所独立上市。
      
      无论是漂亮的业绩,或是分拆上市的决策,宝龙地产提速的意图都非常明显。此次分拆商业板块上市,对于宝龙地产而言,既可以与住宅板块发挥协同作用促进集团整体快速发展,又不失为降低负债率的一种举措。
      
      不过,近两年来,商业地产的市场竞争愈发激烈,宝龙地产此时提速,是否真的做好了准备?
      
      分拆商业板块上市,意在提速
      
      8月20日,宝龙地产公布公告称,公司建议分拆公司附属公司宝龙商业在港交所独立上市。资本市场给出了自己的“态度”,次日,宝龙地产开盘价4.65港元/股,收盘价至4.88港元/股,涨幅达到4.9?
      
      根据官方资料显示,2019年3月,宝龙商业在开曼群岛注册成立,主要从事商业运营服务及物业管理服务。彼时,便有市场分析认为,这可能是宝龙地产有意分拆商业板块独立上市的重要一步。
      
      作为闽系商业地产开发企业代表,宝龙地产一直将商业业态作为自身的核心业务。数据显示,截至2019年6月30日,宝龙地产在长三角、海西经济区等40个城市布局项目超过100个,在营购物中心39座。
      
      在母公司的加持下,宝龙商业本应带有优良的基因,然而,在近些年国内商业地产群星崛起的环境下,宝龙商业的发展格局并没有进行快速拓展。
      
      首先,从宝龙地产2019年中期数据看,加上投资物业租金收入、物业管理服务收入及其他物业开发相关业务收入在内,宝龙商业板块销占比仅为14.3?住宅销在集团销额中仍占大头。
      
      其次,在项目布局上,近年来,素有“小万达”之称的宝龙地产在战略上也略显“保守”。蓝鲸房产据宝龙地产财报梳理,2016年—2018年,宝龙地产的商业项目开业数量分别为7座、5座、3座。而2018年,新城控股旗下的新城吾悦广场新开业19家,万达广场新开业49个。
      
      在宝龙地产选择稳健发展的时期,不少房企纷纷切入了商业地产。如7月5日,闽系房企旭辉集团(HK:00884)对外透露,将成立旭辉集团商业地产管理总部,负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。原集团商业管理部和旭美商业合并入旭辉商业。
      
      一些已经入局的房企还在持续加码。如龙湖集团(HK:00960,简称“龙湖”)CEO邵明晓在2018年业绩会上介绍说,到2020年,龙湖开业商场数将达到50个。华润置地(HK:01109)也在2018年业绩会上表示,未来3年,华润置地计划开业32个购物中心。
      
      不过,有业内人士向蓝鲸房产分析指出,此次宝龙商业拆分上市,或也意在借助资本力量加速布局。
      
      宝龙商业在招股书中披露,宝龙商业融资规模在10亿港元左右,募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商,升级数字化信息技术系统及智能运营管理,股权投资以及一般业务用途。
      
      易居研究院财经评论员严跃进对蓝鲸房产分析表示:“将商业板块分拆上市,可以看出宝龙对于商业业务的高度重视。从当前上市企业的发展来看,地产商把商业板块进行独立运作和分拆上市,其实并不多,这有助于宝龙商业地产板块的业务发展,对于其后续专业化运作,以及通过资本市场平台发力等,有积极的作用。”
      
      58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,拆分上市有利于商业模块的持续稳定发展,不过仅从港交所融资的规模会相对有限,恐怕不足以支撑其未来快速发展。
      
      规模与负债之间的平衡难题如何解?
      
      从行业发展角度来看,近年来,房企之所以频繁布局商业地产,主要是因为相较于住宅地产,商业地产受政策调控影响较小,其稳定的现金流使企业具有穿越周期的能力;其次,随着土地出让方式的转变,未来房企可借综合性用地,将商业与住宅进行搭配,形成互相促进的作用。
      
      从宝龙地产历年的发展来看,商业与住宅板块的“互补”,或也是大概率事件。
      

      
      许华芳虽然也强调说,公司没有冲规模的冲动和角度,但从多项数据来看,宝龙地产确实已经开始发力。这首先体现在拿地方面,蓝鲸房产据宝龙地产年报梳理,2019年上半年新增了23块地,这与从2018年共新增29块地的情况来看,提速明显。
      

      
      得益于上半年的优异表现,宝龙地产在今年的半年报中表示,将全年目标提升至550元。
      

      
      为此,许华芳在2018年业绩会上表示,“财务上我们今年提出了要求,会把债务控制在一个比较合理的水平。”
      
      2019年中期,宝龙地产净负债率虽由2018年的101.6?降至91.4?但仍处于高位,宝龙地产显然还需做出更多的努力。
      
      因此,有业内人士认为,宝龙地产此次拆分商业板块上市,既是对规模的冲击,也可以帮助其改善负债状况。张波对蓝鲸房产表示:“商业物业变现周期较长,相比于住宅开发,往往更容易引发净负债率上升。宝龙商业分拆上市之后,融资收入增加对于降低净负债水平是有一定好处的,也有利于财务结构变得更为稳健。”
      
      许华芳曾说:“接班不仅仅是守业,而应要超越父辈”。然而,伴随着商业地产“红海”之中,众多大品牌、资金实力强大的房企纷纷介入,宝龙地产积累多年的经验能否助其就此“腾飞”,仍存在不确定性。而眼下,在行业普遍选择降负债的大势下,宝龙地产逆势加杠杆扩张,风险不小,其会如何应对?时间会给出答案。
      
      
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